Quelles sont les étapes à suivre lors d’un dégât des eaux d’une location (2022) ?

Trouver le responsable d’un dégât des eaux

Première étape: déterminer l’origine du sinistre dégât des eaux

Un dégât des eaux dans une location peut avoir diverses origines. La détermination de l’origine est indispensable pour que l’assurance dégât des eaux du locataire ou du propriétaire puisse intervenir. La loi impose au locataire de s’assurer de l’entretien du logement dans lequel il réside. Il doit veiller à ce que tous les équipements du logement susceptibles de causer un dégât des eaux soient en bon état :

la chaudière ;
le robinet ;
les canalisations ;
le chauffage ;
etc.

Dans le cas d’une négligence de la part du locataire, ce dernier devra prendre en charge toutes les démarches auprès de sa compagnie d’assurance.

Cependant, le locataire n’est pas le seul à avoir des obligations légales. En effet, le propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent. Comme la loi le précise, il doit lui assurer “le clos et le couvert”. Cela signifie que les réparations lourdes au sein du logement sont à sa charge. En d’autres termes, si le dégât des eaux est dû à la vétusté du logement, comme une défaillance de la toiture, des murs ou de la plomberie, c’est le propriétaire qui en sera responsable.

Il existe aussi le cas où, ni le locataire, ni le propriétaire n’est responsable.

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Déterminer si c’est lié à la vétusté du logement ou à un défaut d’entretien

Si le dégât des eaux est lié à la vétusté du logement ou à un défaut d’entretien, c’est le propriétaire qui en sera responsable. Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition un logement :

en bon état ;
décent ;
aux normes.

Par exemple, si le dégât des eaux est dû à une infiltration par les murs ou la toiture, le propriétaire, responsable, devra faire intervenir son assurance habitation.

Cependant, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire à l’obligation de :

l’entretien courant du logement dans lequel il réside ;
des réparations locatives. Il s’agit là des petites réparations.

Le locataire sera donc tenu responsable s’il néglige ses obligations. Par exemple, si un dégât des eaux survient à cause de la vétusté des joints dans une salle de bain, ou d’une canalisation bouchée, l’assurance du locataire devra intervenir.

Déterminer si cela vient d’une tierce personne (voisins, parties communes)

Il arrive que le dégât des eaux provienne du logement voisin ou des parties communes d’un immeuble en copropriété. Dans ce cas précis, ni le locataire, ni le propriétaire n’est tenu responsable du dégât des eaux.

Si le voisin est victime d’un dégât des eaux dans son logement, qui touche aussi d’autres logements, celui-ci sera responsable. Dans ce cas, le voisin à l’origine du sinistre et le locataire devront le déclarer. Les deux victimes devront remplir un constat amiable dégât des eaux et le transmettre à leur compagnie d’assurance respective.

Si le dégât des eaux a lieu dans les parties communes et touche les logements, ce sera à l’assurance de la copropriété de prendre en charge l’indemnisation du sinistre pour la rénovation. Cependant, si le sinistre est dû à un défaut de construction, la responsabilité incombe au constructeur ou aux entreprises responsables du chantier. Attention, pour cela, l’immeuble doit avoir moins de 10 ans. Il s’agit de la garantie décennale.

Peu importe le responsable du sinistre, le locataire doit toujours déclarer celui-ci auprès de sa compagnie d’assurance.

Quelles sont les étapes à respecter lorsque survient un dégât des eaux selon les cas de figures ?
Le cas où le locataire est responsable

Si le locataire subit un dégât des eaux, celui-ci doit agir vite pour sécuriser le lieu du sinistre et limiter les dommages. Pour cela, la première chose à faire est de couper l’arrivée d’eau, ainsi que l’électricité afin d’éviter tout risque de court-circuit. Dans un deuxième temps, et selon la situation, le locataire devra :

Contacter les pompiers s’il ne parvient pas à maîtriser la fuite d’eau ou que le dégât est trop important.
Tenter de localiser l’origine de la fuite d’eau, puis, si cela est inévitable, contacter un plombier pour réparer celle-ci.
Contacter le propriétaire s’il est tenu responsable du dégât des eaux après la recherche de la fuite d’eau.
les voisins ou la copropriété si d’autres logements ou parties communes sont touchés. Dans ce cas, il ne faut pas oublier de remplir un constat amiable de dégât des eaux.

Ensuite, le locataire devra faire une déclaration de dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurance. Il dispose de 5 jours ouvrés suivant la constatation du sinistre. Une fois prévenue, la compagnie d’assurance sera en mesure d’ouvrir un dossier de sinistre et d’enclencher les démarches d’indemnisation.

Concernant le dégât des eaux d’un locataire ayant donné congé, la convention IRSE (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) prévoit que celui-ci a l’obligation de déclarer le sinistre si sa responsabilité est engagée. Il est exempté de cette obligation si le bail est déjà en cours de résiliation. Dans ce cas, il reviendra au propriétaire d’enclencher les démarches d’indemnisation auprès de sa compagnie d’assurance, qui devient alors gestionnaire du dégât des eaux.

Le cas où le propriétaire non occupant est responsable

Comme nous l’avons évoqué plus haut, le propriétaire non occupant est responsable lorsque le sinistre a pour origine un défaut de structure sur la toiture, les plomberies ou les canalisations.

Pour recevoir une indemnisation, le locataire doit prévenir le propriétaire non occupant du dégât des eaux. Il doit aussi rechercher l’origine de la fuite d’eau afin d’attester qu’il s’agit bien d’un manquement de la part du propriétaire. Ensuite, il doit faire une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance. Généralement, c’est cette dernière qui prend en charge l’indemnisation, puis, qui fait une demande de remboursement de prise en charge auprès de la compagnie d’assurance du propriétaire.

Dans le cas où la fuite d’eau est due à la vétusté d’un élément du logement mais que le locataire a manqué d’en informer son propriétaire et sa compagnie d’assurance, le propriétaire ne sera pas considéré comme responsable.

Attention, si les réparations sont effectuées par le locataire, le propriétaire ne sera pas obligé d’effectuer un remboursement.

Le cas où le responsable n’est pas déterminé

Si l’origine de la fuite est difficile à déterminer, ou que le propriétaire et le locataire victimes du dégât des eaux sont en désaccord, il est nécessaire de faire appel à un plombier, pour qu’il effectue une recherche de fuite d’eau.
Pour cela, le locataire, victime du dégât des eaux, doit en faire la démarche, en contactant un plombier. Dans la plupart des cas, et selon la convention IRSI, les frais de recherche de fuite d’eau sont pris en charge par le locataire. Ces frais sont, ensuite, remboursés par sa compagnie d’assurance. Cependant, une exception existe : si la recherche de fuite engendre la destruction d’une partie du logement, le propriétaire doit prendre en charge les réparations.

Si la recherche de fuite d’eau valide la responsabilité du locataire, les frais de remise en état incombent au locataire. Par exemple, si une fuite d’eau est issue d’un robinet, la réparation de celui-ci est à la charge du locataire. La raison est simple : il a l’obligation légale de maintenir le logement et ses équipements en bon état.

Le cas où le voisin est responsable

Si le dégât des eaux provient de chez le voisin, le locataire doit le prévenir du dommage causé dans son logement. Ensuite, le voisin et le locataire doivent remplir un constat amiable dégât des eaux en 3 exemplaires, dans le but de décrire les faits et l’origine du sinistre. Chacune des parties doit transmettre ce constat à sa compagnie d’assurance. Elles disposent de 5 jours ouvrés à compter de la constatation du sinistre. Le troisième exemplaire doit être envoyé au syndicat de copropriété.

Une fois les compagnies d’assurance prévenues, le locataire doit contacter des professionnels pour effectuer des devis de réparation. De son côté, le voisin responsable devra prendre en charge les frais de restauration. En effet, la convention IRSI prévoit que l’assureur du logement sinistré doit prendre en charge l’indemnisation, si les sinistres touchent plusieurs parties.

Si le voisin ne réagit pas face au sinistre, cela peut bloquer l’indemnisation versée par la compagnie d’assurance gestionnaire du sinistre. L’absence de réaction se traduit par un refus de signer le constat amiable. Dans ce cas, le locataire a le droit d’assigner son voisin responsable en référé au tribunal. Ceci a pour objectif de lui imposer une recherche de fuite d’eau ainsi que la réparation de cette fuite. Afin de faciliter ce recours, le locataire pourra faire appel au propriétaire pour qu’il s’en charge.

Le cas où le dégât des eaux vient des parties communes

Si le dégât des eaux provient des parties communes d’une copropriété, c’est la compagnie d’assurance du syndicat de copropriété qui doit intervenir et prendre en charge la recherche de la fuite d’eau ainsi que les réparations des dommages.

Un constat amiable dégât des eaux doit être rempli par le syndicat de copropriété ou le propriétaire et le locataire. Ce dernier doit le transmettre à son assureur pour déclarer le sinistre et détailler l’étendue des dommages causés dans son logement.

Si le locataire ne parvient pas à joindre le syndicat de copropriété, il peut faire appel à un plombier pour réparer la fuite d’eau et canaliser les dommages. Les frais de réparation seront, ensuite, pris en charge par la compagnie d’assurance. Si le syndicat de copropriété manque à son devoir de réaction, le locataire peut l’assigner en référé au tribunal.

Étapes de déclaration d’un dégât des eaux
Réaliser une déclaration de sinistre auprès de son assureur : quels éléments indiquer dans sa déclaration?

Pour recevoir une indemnisation, il faut envoyer une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception à sa compagnie d’assurance. À noter que certaines déclarations peuvent s’effectuer par téléphone ou directement en ligne, sur le site internet de la compagnie d’assurance. Dans le cas d’une copropriété, il faut joindre à la déclaration un exemplaire au syndicat de copropriété.

La déclaration doit mentionner :

les coordonnées complètes de l’assuré ;
le numéro de contrat ;
la date de constat du sinistre ;
l’origine constatée ou présumée du sinistre ;
la description détaillée des dommages ;
les coordonnées des personnes touchées par le sinistre et celle de l’assureur ;
dans la mesure du possible, une estimation des biens mobiliers et immobiliers endommagés.

Si plusieurs personnes sont touchées par le dégât des eaux, il faut aussi effectuer un constat amiable des dégâts des eaux, dans lequel devront figurer, le lieu, les circonstances et les causes du sinistre ainsi que la nature des dommages et les coordonnées des personnes impliquées et de leur compagnie d’assurance.

Délai pour déclarer son sinistre

La déclaration de dégât des eaux doit avoir lieu dans un délai maximum de 5 jours ouvrés une fois le sinistre constaté. Même s’il n’est pas tenu responsable et que l’origine de la fuite provient de l’extérieur du logement, le locataire doit déclarer le dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurance.

Modèle de déclaration

Voici un exemple de lettre recommandée afin de déclarer un sinistre :

Civilité
Nom
Prénom
Adresse
Code Postal/Ville
Compagnie d’assurance
Adresse
Code Postal/Ville

Fait à …., le ../../20..

Numéro de contrat d’assurance : ………………………..

Madame, Monsieur,

Je viens, par la présente, vous déclarer un dégât des eaux dans mon domicile situé(e) au ……………….. (adresse à indiquer) survenu le../../20.. (date à préciser).

En effet, (décrire les circonstances du dégât des eaux, les causes connues ou supposées, nature et montant estimé des dommages).

Vous trouverez, ci-joint, l’ensemble des justificatifs liés à ce sinistre (photographies des biens endommagés et photocopies des factures d’achat).

Je vous remercie de prendre contact avec moi le plus rapidement possible afin de procéder à l’indemnisation de ce sinistre.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Signature

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Prise en charge du sinistre

Ce n’est pas systématiquement à l’assurance du responsable du sinistre de prendre en charge son indemnisation. Ce sont des conventions qui guident les compagnies d’assurance et encadrent les indemnisations.

Pour un logement individuel, le locataire doit déclarer le sinistre. La compagnie d’assurance dispose d’un mois à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour envoyer une proposition de prise en charge.

Concernant un sinistre dans un logement collectif, la convention IRSI, anciennement Cidre, facilite la prise en charge et l’indemnisation des différentes parties. Celle-ci intervient pour tous les dommages se situant entre 1 et 1500€ HT.

Si les dommages matériels s’élèvent à plus de 5000€ HT, la convention IRSI laisse la place à la convention CIDE-COP. Cette dernière est dédiée au dégât des eaux en copropriété, impliquant au minimum deux personnes. Cela peut être les copropriétaires, les locataires ou encore le syndicat de copropriété.